Свежие новости

Оставить запрос

Контакты
Главная > О недвижимости > Аренда недвижимости > Не проверять, а доверять?

Не проверять, а доверять?

13 Ноябрь 2012

Не проверять, а доверять?

Иногда весьма сложно разобраться, кто виноват в порче имущества в арендуемой квартире — неосторожный клиент или невнимательный хозяин, не позаботившийся об условиях хранения своей мебели или ценных предметов. А вот если бы собственник и наниматель подписали правильно составленный договор или квартира находилась в доверительном управлении у риелторов, неприятных ситуаций удалось бы избежать.

НЕПОЛНЫЙ СПИСОК ПРОБЛЕМ
Так называемые бытовые неурядицы занимают первые позиции в списке проблем, связанных с наймом жилья в сегменте бизнес-класса. Для «элиты» вопрос стоит не так остро — встречаются задержки с выплатами, порой длительные (до месяца), но не более. А в том, что к мебели и ремонту арендаторы относятся небрежно и без должного уважения, ничего удивительного нет, ведь для них съемная квартира — временное пристанище. Если имуществу арендодателя нанесен ущерб, все решается без особых сложностей — либо хозяин прощает жильца, либо последний выплачивает штраф. Однако общие расходы, связанные с амортизацией квартиры, несет владелец.

Зачастую после длительного проживания человека остаются неоплаченные телефонные счета, задолженность за Интернет или спутниковое ТВ, обнаруживается нехватка мелких вещей (статуэтки, посуда и т.д.). Причем арендатор искренне убежден, что это его добро — за несколько лет он свыкается с ним, как с собственным, что и приводит к недоразумениям.

Но все же основной проблемой при съеме жилья риелторы в один голос называют досрочный выезд. Другими словами, до¬говор заключали на год с возможностью пролонгации до трех лет, однако в какой-то момент наниматель расторгает соглашение в связи с изменившимися условиями. К сожалению, от подобного арендодатель не защищен, от этого риска достаточно сложно застраховаться. В соответствии с законодательством съемщик вправе расторгнуть контракт в одностороннем порядке без объяснения причин, в то время как арендодатель такого права не имеет (при соблюдении квартирантом условий договора). В этом случае единственное, чем в состоянии помочь риелтор, — прописать условие, что при досрочном расторжении соглашения страховой депозит (сумма, равная месячной стоимости жилья и в обязательном порядке получаемая с первой арендной платой) остается у хозяина.

ГЛАЗА БОЯТСЯ — РУКИ ДЕЛАЮТ
В принципе, обе стороны не застрахованы от возникновения форс-мажорных обстоятельств. Скажем, если арендодатель не имеет возможности или желания регулярно проверять состояние квартиры, не исключена проблема со сдачей ее в субаренду или проживанием в ней большего количества постояльцев, чем оговорено. (Случаи субаренды элитной недвижимости встречаются редко — в силу специфики рынка: слишком велик риск). Наличие лишних людей в квартире основной съемщик зачастую объясняет тем, что пришли гости — родственники, друзья. Тем не менее не стоит терять бдительности.

Порой хозяин ставит условие не держать домашних животных, и потенциальный арендатор, стараясь получить понравившееся жилье, утверждает, что у него их нет. Приходя раз в месяц за оплатой и заодно осматривая дом, владелец может ничего не заметить, хотя это маловероятно — ведь запах или шерсть скрыть сложно. Обман всегда неприятен, но если в договоре такое условие не прописано, выгнать жильца невозможно. По словам риелторов, до 5% сделок расторгается именно по этой причине.

ЗРИ В КОРЕНЬ
Очень важно юридически грамотно составить договор. В нем должны быть, во-первых, четко прописаны паспортные данные хозяина и квартиранта — наймодателя и нанимателя (а также всех лиц, которые будут проживать с последним), наименование передаваемой в аренду жилплощади, ее характеристики и точный адрес. Например: «Внаем передается трехкомнатная квартира общей площадью 100 кв. м, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Арбат, д. 3, кв. 5».
Во-вторых, необходимо обозначить обязательства и права сторон. Это и сроки оплаты аренды, и сумма, которая не может меняться во время действия контракта. Если собственник заинтересован в проверке состояния квартиры и имущества, то в текст соглашения необходимо внести пункт о его праве, к примеру, раз в месяц осматривать жилье, но в присутствии съемщика. Следует также уточнить, кто оплачивает коммунальные услуги и телефон. Кроме того, рекомендуем оговорить такую обязанность арендатора, как передача наймодателю при подписании документа определенной денежной суммы (залога) в обеспечение возмещения возможного ущерба.

Конечно, не все проблемы получится решить с помощью договора. Скажем, очень сложно заметить пропажу каких-то мелких предметов — все зависит от внимательности хозяина. Иногда в договоре прописывают даже такой экзотический пункт, как запрет передвигать мебель. Некоторые риелторские компании советуют хозяевам недвижимости оставлять инструкции по эксплуатации бытовой техникой — во избежание проблем. Чтобы оградить себя от всякого рода неприятностей (пожар, залив), квартиру лучше застраховать. Это может сделать как собственник жилья, так и съемщик.
При повреждении имущества человек, проживающий в квартире и ответственный за порчу, должен возместить ущерб — закон в этом случае однозначно на стороне арендодателя. Как правило, ущерб взимается хозяином из страхового депозита (суммы, равной месячной стоимости проживания, внесенной нанимателем при вселении), а если этого недостаточно, арендатор платит дополнительно. Возможна также замена испорченных предметов мебели и обстановки на равноценные (по договоренности с хозяином). Но любые форс-мажорные обстоятельства лучше постараться оговорить в контракте.

Неоплаченные счета за телефон и Интернет, другие бытовые долги можно компенсировать из страхового депозита, который, в принципе, и взимают с такой целью. Депозит возвращают клиенту не сразу после выезда из квартиры, а в среднем через пару недель. Обычно не позже этого срока на адрес квартиры и приходят счета.

ВЗВАЛИТЬ НА ЧУЖИЕ ПЛЕЧИ
Поскольку аренда городского жилья пользуется спросом не только у россиян, но и у иностранцев, сервис приходится вы¬водить на международный уровень. Лет пять-семь назад появилось такое понятие, как доверительное управление. Оно пришло на смену услуге субаренды и сейчас активно завоевывает рынок. Обычно это актуально для собственников, которые не живут в Москве и хотят регулярно получать деньги за недвижимость, не занимаясь ею вообще.

В таком случае клиент заключает договор, и за сравнительно небольшие деньги (10-20% от ежемесячной арендной платы) агентство берет на себя все хлопоты. К примеру, обеспечивает помощь с перевозкой мебели, мелким ремонтом, списыванием показаний счетчиков, организацией работы горничной, принятием денег от арендаторов. Если на момент подписания соглашения квартира еще свободна, риелторы могут получить ключи и показывать ее самостоятельно.
Для съемщика данная ситуация достаточно выгодна: он имеет дело с юридическим лицом, поэтому решение любых возникающих вопросов происходит намного оперативнее и в рамках заключенного соглашения. В то же время для арендодателя доверительное управление — огромная экономия времени за относительно небольшое вознаграждение. С агентства легче что-то требовать за ремонт, за невывезенный мусор и т.д. Фирма несет серьезную ответственность и рискует не только юридически, но и собственным брендом.

Соглашаясь на услугу доверительного управления, клиент может выбрать один из трех пакетов: минимальный, средний (самый популярный) и максимальный. В каждый комплекс входит определенный набор услуг. Минимальный пакет гарантирует помощь компании в поиске арендатора и осуществлении небольшого контроля над квартирой. В рамках среднего съемщик обязан будет сделать ремонт и приобрести в дом мелкую бытовую технику. Макси-пакет включает в себя самый широкий спектр услуг: это и косметический ремонт жилья, и покупка бытовой техники и различного оборудования. Кроме того, арендодатель может сформировать свой собственный пакет.

Добавить комментарий

© 2007 VlHome.ru
All rights reserved.