Как продать квартиру в ипотеке?

В жизни людей возможны непредвиденные случаи, которые связаны с внезапной болезнью, потерей работы и разными семейными обстоятельствами. И даже купленная по ипотеке хорошая квартира в результате может оказаться ненужной. Продажа жилья в ипотеке в нашей стране является редкостью. Но даже заемщики, которые выплачивали исправно кредит на протяжении нескольких лет, могут искать другую квартиру, к примеру, большего размера.

В такой ситуации покупателя для квартиры с ипотекой ищут самостоятельно либо с помощью риэлтора. Полученные средства идут, чтобы погасить кредит. Часть средств потребуется для первого взноса. В некоторых случаях после завершения определенного срока заемщик не соглашается платить за кредит. Тогда на квартиру ищут покупателя и заключают соглашение о переводе долга. Для соглашения необходимо согласие банка согласно которому новый покупатель получит право собственности на жилье. В таком случае он оплачивает ипотечный долг. В некоторых случаях новый покупатель необходимой суммой не располагает и прибегает к использованию ипотечного кредита. Процесс сложный, потому что требует со стороны банка оценить платежеспособность нового покупателя.

Сложности продажи квартиры в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке – это сделка нестандартная и может привести к снижению стоимости жилья. Банк заинтересован, чтобы кредит был погашен вовремя. Важно найти надежного покупателя, который согласен на приобретение такого жилья. Для продажи квартиры следует получить разрешение от банка. Когда разрешение получено, то следует выбрать схему продажи. Есть два способа проведения этих сделок. Какой способ более оптимальный решает банк, покупатель и продавец. Основное отличие – это время и условия, при которых будет снят залог с ипотечной недвижимости (до перерегистрации прав собственности или после). Если до перерегистрации, то банк дает согласие на смену собственника и затем снимает материальное обременение. В такой ситуации на определенное время залогодателем станет новый собственник недвижимости, т.е. покупатель. Он оставляет деньги в две ячейки в депозитарии. В одной из ячеек будет заложена сумма, которая равна остатку задолженности по кредиту, а в другую – остальные деньги. Операция с ячейками происходит непосредственно под контролем сотрудников банка. После регистрации прав собственника сотрудник банка берет остаток задолженности из первой ячейки и покупатель получает разрешение на снятие обременения. Из второй ячейки деньги забирает владелец ипотечной недвижимости. Если в связи с обстоятельствами не происходит регистрация договора и переход прав собственника, тогда из обеих ячеек деньги возьмет покупатель.

Второй способ продажи недвижимости – это когда заемщик вносит на свой уже существующий счет в банке деньги в размере ипотечной задолженности, а также начисленные проценты по кредиту. В результате банк может списать полученную сумму, а для заемщика выдать письмо об исполнении им обязательств. С покупателя будет снято обременение с квартиры. Чтобы воспользоваться вторым способом, заемщик может заключить предварительный договор о купле-продаже недвижимости. Покупатель передает деньги заемщику, которая будет достаточной для погашения ипотечного кредита. Владелец ипотечной квартиры вносит полученную сумму на свой текущий счет, чтобы подать документы в соответствующую организацию для регистрации прав. В этот же день можно снять обременение и совершить регистрацию договора о купле-продаже жилья между покупателем и заемщиком.